Balades en expertise :
La prise de décision collective dans les SCI après l’arrêt de la 3 civile du 5 janvier 2022

Actu Droit avril 2022

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière est une société, généralement utilisée pour des opérations de construction, de commercialisation ou de gestion d’immeubles. Cette forme sociétaire est très présente en France car elle présente de nombreux avantages. Elle permet, notamment, d’optimiser un investissement ou bien encore de protéger un patrimoine.

L’organisation du pouvoir de gestion dans les SCI

La loi prévoit une organisation assez rudimentaire. A l’article 1848, alinéa 1er du Code civil, elle pose que « dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société ». On constate donc que grande est la marge de manœuvre du gérant pourvu qu’il respecte l’objet social. Par ailleurs, la volonté du législateur, en matière de société civile, a été de laisser aux associés une latitude organisationnelle importante. L’alinéa 3 du même article 1848 corrobore cette idée. Il pose « Le tout, à défaut de dispositions particulières des statuts sur le mode d’administration ».

Les décisions collectives dans les SCI

Cette matière est réglée par l’article 1852 du Code civil. Celui-ci prévoit que « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés ».

La notion d’unanimité selon l’arrêt du 5 janvier 2022

Dans l’arrêt du 5 janvier 2022 la 3me chambre civile de la Cour de cassation a posé que l’unanimité s’entendait de l’approbation de tous les associés et non pas de l’unanimité des présents et représentés.

La portée de la décision

L’unanimité suppose que tout le monde doit voter. Même les associés qui sont, pour une raison ou une autre, privés de droit de vote (exemple : titres sociaux sans droit de vote). Cette décision peut poser problème. D’abord, l’unanimité est difficile à obtenir. Ensuite, l’absentéisme est important. Des associés connaissant l’arrêt du 5 janvier pourraient empêcher la prise de décision sans s’opposer ouvertement. Enfin, il résulte de tout ceci des possibilités de blocage pouvant nuire à la pérennité de la société.

Les solutions

Le recours à l’abus de minorité. L’abus de minorité suppose la réunion de diverses conditions. D’abord, on le rencontre en présence d’une opération essentielle à la société. Par exemple, une augmentation de capital. Ensuite, cette opération doit être conforme à l’intérêt social. Par exemple, la société a besoin de reconstituer ses capitaux propres. Enfin, le comportement des minoritaires doit être dicté par leur seul intérêt. En clair, les minoritaires agissent de façon égoïste. Vous pouvez constater avec moi que les conditions sont restrictives et ne vont pas se rencontrer facilement. Par exemple, le refus de voter une augmentation de capital n’est pas systématiquement contraire à l’intérêt social. Un associé peut refuser de la voter ou même s’abstenir de voter parce qu’il estime de bonne foi que l’augmentation n’est pas nécessaire.

Le recours à l’ingénierie statutaire. L’article 1852 du Code civil est très clair. Il laisse aux associés le choix d’une rédaction fine des statuts. Par exemple la clause peut prévoir une décision collective prise à l’unanimité des présents et représentés.

Les sociétés concernées par la décision du 5 janvier 2022

L’article 1852 du Code civil qui organise le vote des décisions collectives figure au chapitre II intitulé « De la société civile » du titre IX intitulé « De la société ». Nous nous situons donc résolument en droit spécial. Seules les sociétés civiles sont concernées. Toutefois, on constate, dans de nombreux articles du Code de commerce, une rédaction similaire. Par exemple, l’article L. 223-30, al. 1er pose que « les sociétés ne peuvent, si ce n’est à l’unanimité, changer la nationalité de la société ». Il en est de même pour l’adoption de la clause d’inaliénabilité dans la SAS. Et on pourrait citer de nombreux autres cas. En conséquence, on peut raisonnablement penser que l’onde de choc de la décision du 5 janvier va impacter d’autres sociétés que la SCI.

La sanction du non-respect de l’unanimité

Dans sa décision du 5 janvier, la 3ème chambre civile a considéré que le principe d’unanimité, posé par l’article 1852 du Code civil, à défaut de dispositions statutaires, relevait des dispositions impératives de l’article 1844-10 du même code. Dans les sociétés civiles, la sanction de la violation d’une disposition impérative est la nullité.

Pour aller plus loin

- Commentaires de la décision :

  • Dans les sociétés civiles, l’unanimité des voix concerne l’ensemble des associés ; S. Tisseyre, Bulletin Joly Sociétés, n° 3, 2022
  • Précisions autour de l’exigence d’unanimité de l’article 1832 du Code civil ; N Jullian, Droit des sociétés, n° 3, mars 2022, com 29
  • L’unanimité mais laquelle ; B Dondero, Revue des sociétés 2022, p 167
  • La Cour de cassation précise le sens et le régime de la règle d’unanimité des associés pour l’adoption des décisions collectives des sociétés civiles ; D. Gallois-Cochet, Gazette du Palais, 15 mars 2022 n° 9

- Les références de la décision support du podcast

  • Cour de cassation (3e civ.) 5 janvier 2022, n° 20-17.428 (FS-B)