Balades en expertise :
Le droit de propriété : Abus de droit et trouble anormal de voisinage

Révision Droit mars 2022

L’origine de la propriété 

La notion de propriété se fonde étymologiquement sur l’unicité de son titulaire ; le mot vient du latin proprius : propre, sans partage.

Le droit de propriété est proclamé en 1789. La propriété est libératrice de servitude, elle est un droit de l’homme. Ce droit est exclusif, personne ne peut troubler ce droit. Il est absolu, il porte sur l’usage et la jouissance d’un bien. Cette conception s’oppose à la propriété de l‘Ancien régime où plusieurs personnes pouvaient être titulaires de droits distincts sur un bien.

La propriété, dans la DDHC : 

La Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 considère que la propriété est un « droit naturel ». C’est une notion juridique mais aussi une notion philosophique qui, en tant que telle, interroge les bases du droit et du raisonnement juridique : les réticences et protestations des philosophes par rapport à la propriété sont fréquentes, notamment depuis Platon C’est en particulier une préoccupation des philosophies des Lumières qui s’interrogent sur les fondements d’un tel droit en examinant le droit naturel. Ils ont recours pour ce faire à l’hypothèse de l’état de nature.

L’article 17 de la DDHC précise

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Il reconnait à chacun ce droit, et celui-ci ne peut s’incliner que devant la nécessité publique, tout en étant indemnisé lorsque cela se produit (une expropriation pour construire un équipement collectif par exemple).

Le droit de propriété en droit civil 

Il est défini dans un article bien connu datant de la rédaction du Code civil (1804) et non modifié à ce jour : l’article 544, ainsi libellé :

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le droit de propriété confère le droit le plus absolu dont une personne peut disposer sur une chose. Le droit de propriété réunit ainsi toutes les utilités des biens, toutes les prérogatives que l’on peut avoir sur un bien.

Les attributs du droit de propriété

Les attributs du droit de propriété sont les suivants : l’usus, le fructus et l’abusus.

Par usus, il faut entendre la possibilité d’utiliser le bien. Le propriétaire a la faculté de se servir de la chose comme il l’entend.

Le fructus consiste à en tirer les fruits (des loyers par exemple, la récolte de fruits d’un verger) Il permet de tirer des revenus du bien.

L’abusus, c’est le droit de disposer de la chose soit par des actes matériels (détruire) ; soit par des actes juridiques (vendre, donner ...).

Les limites au droit de propriété

La propriété c’est la liberté mais l’article 4 de la DDHC de 1789https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000697056/2021-01-10/ précise :

La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui.

En conséquence, le propriétaire ne doit pas nuire à autrui dans l’usage de son droit.

La jurisprudence a admis que l’exercice du droit de propriété pouvait être abusif et dépasser les inconvénients normaux de voisinage.

Le droit de propriété n’est ainsi plus perçu seulement dans l’intérêt du propriétaire mais aussi dans l’intérêt social et général. 

Les actions possibles contre un propriétaire en cas de nuisances

Nous distinguerons deux types d’action en cas d’atteinte au droit de propriété. L’exercice du droit de propriété peut donc être entravé quand il est abusif ou cause un trouble anormal de voisinage.

L’abus de droit

Selon la théorie de l’abus de droit, l’exercice abusif d’un droit engage la responsabilité de son titulaire. L’usage de ce droit est exercé dans le but de nuire, en commettant ainsi une faute. En l’espèce, le titulaire d’un droit de propriété peut commettre une faute en restant dans les limites légales apparentes de son droit mais en l’utilisant de façon abusive

Ainsi par exemple, pour la Cour de cassation, est constitutif d’un abus du droit de propriété « le fait par un propriétaire de construire sur son terrain une clôture élevée, destinée à empêcher le propriétaire du fonds voisin de pénétrer chez lui cette construction avait été faite uniquement dans une intention malveillante »

Il en ira de même d’une plantation de fougères géantes pour faire de l’ombre à son voisin, de la construction d’un mur pour priver son voisin de lumière, refuser de détruire des installations vétustes uniquement pour encombrer la vue de son voisin

Cet abus de droit correspond à une faute intentionnelle et se rattache donc à la responsabilité extra contractuelle (article 1240 du Code civil) (1). Le propriétaire qui a commis un abus de droit doit réparer le dommage.

Le trouble anormal de voisinage 

Dans certaines situations, le propriétaire n’abuse pas de son droit. En l’absence d’intention de nuire, le comportement d’un propriétaire peut, quand même, excéder les troubles ordinaires de voisinage. La théorie des troubles anormaux de voisinage permet de traiter les problèmes engendrés par des troubles de voisinage, plus largement que celle de l’abus de droit. Elle n’est pas subordonnée à l’existence d’une faute intentionnelle (2)

La théorie du trouble anormal de voisinage constitue un régime spécial de responsabilité civile, le fait générateur se cofondant avec le dommage. La Cour de cassation a jugé que cette action constitue une action en responsabilité extracontractuelle.

Il importe de qualifier le trouble « anormal ». Tout voisinage provoque des contraintes mais, dans certaines situations, celles-ci excèdent la commune mesure.

Cela concerne de nombreuses situations : le bruit, les odeurs, la privation d’ensoleillement, les vibrations et même un préjudice esthétique (3) ou même un risque potentiel, voire incertains comme ceux d’une antenne de téléphonie mobile (1)

Le choix entre l’une ou l’autre de ces deux actions pour exercer un recours.

L’abus de droit suppose une intention de nuire en sanctionnant l’usage d’un bien en raison d’un but antisocial poursuivi par le propriétaire. Cette action relève donc de l’application du régime de la responsabilité extra contractuelle. Le requérant devra apporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

Dans le cas du trouble anormal de voisinage il y a bien un dommage mais il résulte, non pas d’une intention de nuire, mais d’une utilisation du droit de propriété qui dépasse la commune mesure. La qualification de l’anormalité du trouble sera appréciée par le juge in concreto, au regard des circonstances.

Pour engager la responsabilité (sans faute) du propriétaire, la Cour de cassation vise clairement le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

La personne qui se plaint d’un trouble devra donc démontrer non seulement qu’une nuisance est imputable au voisin contre lequel elle agit mais aussi que ce trouble est « anormal » c’est-dire qu’il dépasse ce qui est inhérent à la vie collective et ceci aux vues de l’environnement

Quant au responsable il est désormais admis que la victime d’un trouble anormal de voisinage peut intenter une action contre un propriétaire mais aussi le titulaire d’un droit réel ou personnel sur le bien, par exemple le locataire. 

Les décisions en matière d’abus de droit sont assez rares, il est en effet plus facile d’apporter la preuve de l’anormalité du trouble que celle de l’intention malveillante du propriétaire.

Situation dans le programme de l’UE1 de DCG

2.5 La propriété

Qu’est-ce que la propriété sur un bien ? Comment un bien peut supporter plusieurs titulaires de droits ? Comment la loi encadre-t-elle les pouvoirs de chacun

Compétences attendues

Savoirs associés

  • Analyser les limites du droit de propriété
  • L’abus de droit et le trouble anormal de voisinage.

Extraits

  • Article 1240 du Code civil

Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile 4 février 1971, pourvoi n° 69-14964 auquel on accorde une valeur de principe

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006985099

  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, 17 octobre 2012, pourvoi n° 11-14553

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000026515622/

  • Arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4 février 2009 n° 08-08775

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000020689588

  • Un symbole : une querelle de cloches : bonheur ou nuisances. 

Article du monde « les cloches , mélodie des montagne ou nuisance sonore

https://www.lemonde.fr/vous/article/2006/10/06/les-cloches-des-vaches-melodie-des-montagnes-ou-nuisance-sonore_820819_3238.html

Emission de France culture concordances des temps, diffusée le 1er janvier 2022

https://www.franceculture.fr/emissions/concordance-des-temps/bruit-des-cloches-bonheur-ou-nuisance